近期，有当事人咨询有关购房的法律问题。当事人的身份比较特殊，属于房地产调控政策“国十条”中予以限购限制的“三无人员”，即无本地户籍、无一年以上社保、无一年以上纳税证明。其中，上海本地户籍指的是“具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。”
  户籍是非沪籍人士买房的一道坎。针对这一群体，我们法律服务网的律师，就非上海户籍买房可能涉及到的法律问题，做了比较全面的分析。
  第一，针对非上海户籍人士的限购政策
  总体来说，上海一直呼应国家房地产调控政策，其房产政策相对其他城市显得比较缩紧。
  2010年的“国十条”规定：要严格限制各种名目的炒房和投机性购房……对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
  2011年，上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知，其中规定，“不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”
  之后，上海又出台政策规定，补缴社会保险的方式也不予取得购房资格。
  2012年许多非本市户籍单身人士面临了更严格的限购政策。即除了不能碰触以上规定外，非上海户籍人士还受到了不能是单身的规定。各区房产交易中心的普遍解释是，在上海，非本市户籍人士购房应该是以家庭为名义购房，所谓家庭名义就是购房者必须已婚。
  通过以上分析，可以做如下归纳总结：非上海市户籍人士在上海欲买首套房，应该满足以下条件，第一，以家庭名义购买，即应为已经结婚。第二，该家庭在上海之前并未购房；第三，提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，不包括补缴方式的取得证明。这样的买房条件，和深圳等城市差不多，较于全国其他城市严苛的多。
  第二，特别分析：“三无人员”买房，其法律风险以及应该注意的事项
  正如文章开头所讲，“无本地户籍、无一年以上社保、无一年以上纳税证明”的三无人员是非沪籍人士买房遭遇限购的主要群体。一些买房急切的买家，还是在中介和一些房地产商的操作和承诺下，希望买到自己的房子。但是这其中面临较大的法律风险。
  规避限购的方式下，买房从达成交易到能过户的交易流程和时间很长，期间卖方若因为房价波动可能会违约，而且买房因为是三无人员规避限购，自身本就处于弱势地位。即便是买方全额付款的前提下，也有可能面临过不了户的风险。同时，也不能排除等待过户的期限中，国家和上海限购政策的变化。
  本服务网律师提醒，公民应该遵守法律规定，切莫碰触法律底线。如果真的通过一定方式规避限购，一定在与房地产商或是中介公司签订合同时，明确写明双方已经明知一方的“三无”情况，暂时不具备购房的条件，等条件具备时，卖方应该及时为其办理贷款、过户相关手续。最重要的是，要约定，如果因各类政策性原因买方仍然不能获得银行贷款或完成过户手续的，买方有权解除合同，且无需承担违约责任。最后，上海科尚律师服务网律师再次提醒，公民买房应该在符合法律条件的范围内进行，其合法权益才会受到法律保护，切莫碰触法律底线。

 文章作者：周海波律师
 文章来源：上海科尚律师服务网  精英律师 高效服务  
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