2013年3月，上海市政府印发了《关于本市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的实施意见》，其中关于房屋交易税收的规定如下：“税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。”综合来看，目前买卖双方避税的主要做法可以概括为：签订阴阳合同、延期过户、假赠等避税方式。买卖双方都是为了在交易中获得自己最大化利益，殊不知这样的避税方式都有较大的法律风险。
   1.“高买低报，阴阳合同”。这是目前较严重的避税方式之一。上海律师提醒，签订“阴阳合同”本身是一种违规行为，一些当事人只看到眼前利益，但同时买卖双方要承担的法律风险也都较大。对卖方来说，递交房产交易中心的过户价格最具法律效力，而买方就有可能根据这个低的价格付款。对买方来说，当房产再次出售时，由于两次买卖差额的增大，最终增加了出售的成本。利用“阴阳合同”避税，本质上可以认为是以合法的形式掩盖违法的目的，损害了国家利益，这样买卖双方的利益无法受到法律保护。如果经过有关部门查实，行政机关有权给予行政处罚，如果涉及的规避数额较大，则可能构成犯罪。
   2.延期过户。延期过户有多种形式，其中典型的是先租后买。买卖双方逃避营业税时经常采用这种方式。尽管为了交易有所保障，买方一般会在合同中提出一些保障条款，如将房产证交买方保管等。但是延期的过程中，不能排除买方或卖方终止合同的情形，尤其是市场利益波动巨大时。而且由于在较长时间内无法办理产权交易，任何一方的违约都会给双方带来较大的风险。同时，如果是以先租后买的方式规避税收，那么双方又增加了租赁合同关系，面临的法律问题将会更多。
   3.“假赠与，真买卖”。根据法律规定，私人赠与房屋的行为国家不征收营业税。这种方式的法律风险在于，种方式让卖方少交了营业税，但对买方来说，如果其在5年之内再次转让该房屋，将会由卖方承担成交价格20%的个人所得税，付出的交易成本会更高。而且如果卖方收到的房屋有质量问题，依据《合同法》的规定，赠与财产有瑕疵引起受赠人损失，赠与人一般是无需承担责任的，也就是买房依据表面的赠与合同，却无法向卖方主张房屋质量保证。
   最后，上海律师再次提醒，采用以上方式避税，对买卖双方来说都存在较大的法律风险，房屋交易应该严格遵守国家法律法规，这样才能有效维护自己的合法权益。

   文章作者：周海波律师
   文章来源：上海科尚律师服务网（精英律师 高效服务）