近日一个朋友来咨询，买房出了问题，在签房屋买卖合同时，卖家毁约，不愿意售卖房屋了，即卖方预先违约，是否可以要求赔偿？根据合同法的108条，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

     通常，合同会将违约责任约定清楚，最基本的违约责任如一方扣押定金，而收取定金一方违约，则是应双倍退还定金，如果能证明其他直接损失，还可以要求对方一并赔偿。

    本案中卖方何以会如此名目张胆地违约呢？其中有个背景问题。买方因为各种客观原因，与中介谈好，延迟一周付款。而中介也表示跟卖家沟通过，卖家“表示”同意。然而，之后卖家却反悔，主动表示不再履行合同了。而买方如果不能证明卖方曾同意过变更合同，只能承担败诉的风险。

    尽管买方已经支付一定比例的首付款，却因为很难举证证明卖家对合同变更的承诺，买方只能放弃追究卖家的责任，协商解除订购意向协议。

本案中值得一提的是，买房是一个事关重大的事情。在买房的过程中，会有各种各样的小陷阱，双方都务必要谨慎。避免出现争议，任何交易的变更，如延期付款，延期过户，延期交房，质量瑕疵，违约责任等关键条款务必要约定清楚，更要留下书面证据，买卖双方亲字确认合同的变更条款，而非通过中介来传达。

很多客户都提到，处于对另一方的信任，通常不会过于严谨。而最后吃亏的往往是过于轻信他人，未曾留下书面证据的一方。

也有客户会委托律师陪购，在购买房屋的整个交易过程的始末，都有律师指点，这样的当事人能将风险降到最低。希望大家在购房时，尽量多咨询。避免在问题发生后才来找律师，那样已经于事无补。

【2015年6月

编辑于上海科尚律师事务所

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