按照《城市房地产抵押管理办法》的规定，需还清贷款后才能实施赠与；
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，需办房权证后过户。

1.还清贷款
房屋赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同（即赠与书)之前，先到银行还清贷款，取得银行部门出具的“还清房贷证明”、银行的他项权利证书；

2取消抵押
房屋赠与人带着身份证明、买卖合同、银行出具的“还清房贷证明”、银行的他项权利证书后，到房管部门申请取消抵押登记；房管部门工作人员受理后认真核实，确认无误后在房产抵押档案内注销登记，取消抵押；

3赠与书公证
房屋赠与人与受赠人订立房屋赠与书后，到公证处申请办理房产赠与公证。公证部门工作人员受理后按规定对当事人提供的材料核实，确认无误后对相关人逐一问讯笔录，记录在案，出具赠与公证书；

4.缴纳税费
根据赠与方的不同，税费也会不同。如果赠与方是直系亲属，那么营业税、个税都是可以免征的，受赠方需要缴纳总价3％的契税，双方各自还需缴纳0.05％的印花税，也就是说总共约缴纳总价3.1％的税费。
但是如果赠与方是非直系亲属，那么税费就要高许多。首先，契税还是3％，印花税还是双方各0.05％。，营业税及附加费用要参照商品房买卖缴纳，即住宅未满5年转让，按照全额征收5.6％的营业税；满5年的住房，非普通住宅按差额的5.6％征收，普通住宅免征；非住宅则无论是否满5年，都按照差额的5.6％征收。
另外，个人所得税也要参照商品房买卖方式来缴纳，即能提供房屋原值的，按照差额的20％来征收；未提供完整、准确的房屋原值凭证，按住房转让收入的1％核定征收；转让5年以上唯一生活用房的免征个人所得税。
如此一来，如果是赠与给非直系亲属，那么其所要缴纳的税费可能要高于普通的商品房买卖。因为普通商品房买卖的契税，可能根据相应的条件，税率在1％—3％之间，但赠与则必须是3％。另外，普通商品房交易中，住宅的印花税是免征的，只有非住宅要按照成交价格的0.05％来征收，而赠与则必须要征收0.05％。当然，赠与还需要缴纳相应的公证费用。
需要说明的是，即使是赠与给直系亲属，虽然赠与时所要缴纳的税费可能比较少。但这套房子如果面临再次转让，则所要缴纳的税费可能要更高。
根据财税[2009]78号文件，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本，以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。
上海市有关税务部门的工作人员也告诉记者，受赠房屋在再次转让时，不能再核定征收个人所得税，而是需要按照差额（转让收入—住房原值—合理费用—转让过程中缴纳的税金）的20％来征收个所税。
也就是说，如果这套房子转让费用是100万元，房屋实际购置成本是70万元，相关税费约3万元，那么个人所得税则要缴纳5.4万元。但如果按照核定征收，那么只需缴纳转让收入100万元的1％，也就是1万元。
不过也有情况例外。如果这套房屋是受赠方五年以上家庭唯一生活用房的，再次转让时可免征个所税。

5.房产过户
当事人按规定缴纳公证费后，领取公证书，到房管部门申请办理赠与房产变更，缴纳相关税费；按相关法定程序，房管部门工作人员认真核实材料真伪，确认无误后受理，进入审批程序；

6.领取房权证：7个工作日后,受赠人带着身份证到房管部门缴费，领取房权证。

注意，被限购的受赠方仍然不能通过赠与的方式逃避限购政策，将不能房产过户，如果是以“真买卖假赠与”的方式逃避限购，将面临钱房两失的巨大法律风险，还要承担违约金和公证费等费用。
文章作者：张心田律师
文章来源：上海科尚律师服务网
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