为了维护买卖双方当事人的合法权益，上海市房屋土地资源管理局、上海市工伤行政管理局制定了《上海市房地产买卖合同》，对当事人的权利义务进行了比较全面的规定和提示。在特别告知二中，合同文本指出，买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的不予办理房产登记等一切法律责任及经济责任。
    即便有上面的提示，仍然有不少当事人，无论是基于中介的说服认为可以侥幸逃避限购，还是确实对政策不知情，最终签订了买卖合同，而最终以不能过户为结果。此种情形下，卖方、买方都有不同的利益考量。卖方一般要去解除合同，并要求对方赔偿百分之二十的违约金，买方则认为自己全面履行合同的告知义务和支付价款义务，并不存在任何违约责任。
    我们上海科尚律师服务网就遇到这样的一起案件。买方确实没有向中介和卖方隐瞒自己家庭成员及住房情况，只是对限购政策不太了解。而卖方执意认为买方违约，要求赔偿自己总价款百分之二十的违约责任。实务中，对最终合同目的无法实现的双方责任划分存在两种不同的意见：
    一种认为，认定不具备购房资格的一方独自承担买卖合同不能履行的违约责任，对于购买方有关属于情势变更或不可抗力以及“不可归责于双方当事人的事由”等抗辩往往不予支持。
    另一种观点认为，双方在签约时有明确约定的从其约定。签订合同之前，卖方是否知道买方限购。如果知道，那么，买方的责任则可以降低。
    我们代理的案子中，当事人签订的《上海市房地产买卖合同》约定买方向卖方承担违约责任的情形有：第一，未按期限付款。超过三十日未付款，卖方可以单方解除合同，卖方单方解除合同的前提下，买方才向甲方赔偿百分之二十。第二，买方没有如实提供家庭情况，应赔偿卖方。而此案中原告并未过错。同时，因为签约时各方悉知买方不符合购房条件，只是出于政策理解原因签订了买卖合同，并最终导致无法过户的，虽然买方不能以政策不知情抗辩，但是可以视为各方均有过错，相互之间都不构成违约。法院出于平衡双方利益的角度，可以适当要求原告赔偿被告因为房产交易不能造成的房产价值下跌的差价。
    我们支持第二种观点，不能一刀切认为买卖合同无效或是判令卖方依据单方解除合同要求买方赔偿百分之二十的责任。法律责任设置的目的是惩治违约方，维护守约方，基于双方明知的条件，虽不能以不知政策为抗辩理由，公平分配当事人责任，适当均衡认定双方过错，有利于维护当事人双方整体的合法权益。
    上海科尚律师服务网律师提醒，买卖双方在签订房地产买卖合同时，第一不要轻信中介的承诺，要切实了解相关限购政策，如实提供自己真实情况，切勿存侥幸心理。
  

    文章作者：周海波律师
    文章来源：上海科尚律师服务网 精英律师 高效服务
    如果您遇到文中所述问题，欢迎于网站首页在线咨询，或是拨打免费咨询电话。