上海科尚律师服务网今日分享的法律问题是，承租人优先购买权应该如何争取行使。承租人的优先购买权须在合理期限内行使，是充分考虑承租人居住安全利益、出租人稳定财产占有关系以及善意第三人交易安全保护三者之间的价值衡量原则。上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(二)（沪高法民一[2005]15号）中，对承租人的优先购买权问题进行了详细阐述。
    实践中一个较为突出的法律问题是，出租人在房屋出售前对承租人未尽通知义务，承租人应在多长期限内行使优先购买权?
    上海市高院认为，上海市高院认为，优先购买权是租赁合同中承租人的一项法定权利，优先购买权的行使是以取得租赁物的所有权为目的，优先购买权的行使不是没有任何条件和限制的，它不能损害出卖人的实体利益，而且也不是绝对地剥夺其他人的购买机会。承租人的优先购买权属于以形成权的行使为前提的权利，故该形成权的行使应以除斥期间制度加以规定，即承租人应自知悉出卖事实时起一定期限内行使先买权。该制度与合同法规定的出租人应当给出“合理期限”一起(一为基于当事人自由意思产生，一为没有当事人意思表示时补充当事人意思)，共同构成承租人行使优先购买权的程序性规定。
    关于“合理期限”问题，上海市高院认为，具体标准如何应由当事人根据实际情况而定，不宜强制划一。而关于承租人行使权利的除斥期间，不少人认为法律没有规定。我们认为最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第118条的规定，实际上就可以理解为对此问题作出的规定。该条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”从该条文的表述本身来看，其目的无非是在出租人未及时通知承租人的情况下，给予承租人以行使权利的期间。因为，在出租人通知承租人购买时，实际上是要在承租人和其他人提出相同条件时，优先将租赁物出卖于承租人。那么，出租人的主要义务就是将出卖的意思通知承租人。而承租人在收到通知后必须在合理期限内行使其权利。而设定优先购买权行使期限的目的，则在于督促承租人尽早行使权利。因此，其目的应该是：出租人出卖租赁物的，应当通知承租人。承租人在接到通知后，应当在合理期限内决定是否购买。该期限最长为3个月。
    因此，上海市高院倾向于认为，承租人行使优先购买权的期间，应该为承租人知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起的3个月。
    根据上海市高院该司法文件的精神，上海科尚律师服务网提醒，承租人如果发现出租人有出卖房屋的相关行为，就应及时主张优先购买权，合理期限为3个月，自承租人知道或应当之日起算。逾期不行使权利，就可能面临权利归于消灭的风险。如果遇到相关问题，建议首先咨询律师意见，必要时请律师寄送律师函，以积极行动保护自己的合法承租权益。
 

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