近期，当事人在线咨询上海科尚律师服务网的律师，其租赁的房屋合同期限届满，退房时，是否可以向房东主张相关装修的费用。其实，租赁房屋装修物的处理，一方面涉及到物权，另一方面还涉及到债权，是实务中比较常见的问题。装饰装修物可分为附合和未形成附合装饰装修物两类。与之相关的司法文件是，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。（以下简称《房屋租赁合同纠纷问题解释》）上海科尚律师服务网结合日常实务经验，主要总结以下三个方面问题：
    第一，承租人未经出租人同意装饰装修构成侵权，承担侵权责任。合同法第二百二十三条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”。《房屋租赁合同纠纷问题解释》中的相关规定，也是基于承租人经出租人同意装饰装修的前提下。
    第二，各种情形下，装饰装修物的处理
    《房屋租赁合同纠纷问题解释》根据有效合同和无效合同的不同法律后果，对装饰装修损失规定了不同的处理方法。
    《房屋租赁合同纠纷问题解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
    第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。
    第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
    第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
现值损失和残值损失的计算方法
   第三，现值损失和残值损失的计算
    如何计算损失是实务中当事人十分关注的问题。实务中，现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。该价值一般采用审计鉴定的方法确定。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”，该价值通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。同时，合同履行期间已经消耗的装饰装修费用，不应纳入合同解除后的损失范围。 如装饰装修费用80万元，租期4年，合同履行三年后解除，则消耗费用为60万元，未消耗费用为20万元，如果装饰装修现值为40万元，残值损失应当确定为20万元。

文章来源：上海科尚律师服务网  精英律师 高效服务
 文章作者：周海波律师
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