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公有居住房屋的居住权

时间:来源:上海科尚律师事务所 如遇法律问题请咨询律师>> 在线咨询 | 预约律师

计划经济时代的老公房是国家机关、事业单位、国企投资新建保留产权,以福利分房形式出租给市民、员工的住宅,公有居住房租赁一直以来都是普遍存在的。随着老公房承租人去世,公房拆迁等情形出现,公有居住房屋租赁的纠纷也日益增多。

以上海市为例,上海市公有居住房屋是指政府和单位分配给职工和解放时收归国有,并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋公有居住房屋租赁,由市房地资源局统一印制的《租用公房凭证》,《租用公房凭证》上记载承租人。《租用公房凭证》上通常只记载一名承租人,而实际居住的则是承租人及其家属。

随着第一批承租人步入老年,相继去世,承租人的子女纷纷提出继承问题。既然是承租人,其对房屋并无所有权,对房屋的使用权来自于租赁合同的约定。而公房的租赁与私房不同,承担了一定的社会公共职能,在法规与政策层面对公房出租也作出了相应的规定。出租的公房既然不能继承,但是为保障市民住有所居,相关法律法规都规定了“共同居住人”继续承租的权利。

建设部的《城市房屋租赁管理办法》规定:住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。” 《上海市房地资源局关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见()》将“继续承租”这一规定具体化,分为两种情况:1租赁户名变更后,原承租人的共同居住人仍享有居住权,2、租赁关系变更后,原承租人的生前共同居住人仍享居住权。租赁关系变更就包括原承租人去世这一情形。上海市提出了“居住权”这一概念,共同居住人不仅可以要求继续履行租赁合同,可以要求行使“居住权”,居住权成为一个法定的权利。

此时,共同居住人的认定就尤为重要。《城市房屋租赁管理办法》要求共同居住两年以上,《上海市房地资源局关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见()》将认定条件进一步降低为:“‘共同居住人'是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制”。

私有住房出租适用《合同法》第二百三十四条规定,“承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”,出租人没有续租的义务。共同居住人的“居住权”同样适用于廉租房、公租房,因为廉租房、公租房同样承担着社会公共职能。